建軍對于晶座這個項目期望很大︰一是要償還岳父的九千萬；二是要為臨海項目籌集資金；三是要把鑫源地產的牌子打響；四是要創造一種房地產開發的新模式,避免漪林佳苑的情況再次發生。
可是面臨的困難也非常大︰宏觀上由于經濟危機今年的經濟大環境很差；國家對房地產的政策越來越緊；購房者對開發商的怨言越來越大。微觀上也是不容樂觀︰雲中的經濟增長速度很慢，房價卻是一路攀升；市民的錢袋子越捂越緊，而房地產的開發量越來越高；漪林佳苑銷售沒有突破性進展，這個項目的建築商又趁火打劫，臨海項目危機重重。更加難受的是人心不齊，衛東不必說，小雷的反應也有些不正常。
就算有個嚴偉峰幫助自己，但也是有所保留，不肯暢所欲言。
每每想到這些，頭痛不已。想了好久，決定還是去找嚴偉峰，這事情應該是他頭疼的。
白羚看著嚴偉峰掛上電話，有些不解的問到︰「大偉，晶座的炒作不是很成功嗎？怎麼你和表哥並不輕松？看上去反而更加緊張了。」
「晶座的成敗不在住宅上面，而是在商業上。商業項目的操作比住宅難多了。」
白領俏皮地說︰「難道還有你做不了的？」
嚴偉峰無奈的搖搖頭︰「晶座位置雖然好，但周邊環境是一個非常成熟的市場環境，大到汽車、小到紐扣，各種檔次的商業、超市、百貨公司、步行街都在極為舒服的步行距離之內，且周邊距離特大型生活超市已經有麥德林、南果二個，這樣的環境中，再出現這一較大商業群體，我能保證商業門臉房能比住宅賣出高三倍的錢，但不敢保證商場能夠運營下去。」
白羚笑了︰「只要賣掉不就行了。管那麼遠干嘛？」
「沒你說的那麼簡單。如果我僅僅是代理，你說的沒錯。可是這個項目的老板是我的大舅哥，就不能這樣。不然我還得打光棍。」
白羚臉一紅︰「胡說八道！我哥的項目有什麼不同？」
「這個項目一結束，建軍就會全力進軍臨海，而他不是那種無情無義的人，這個項目應該是他留給鑫源雲中公司的收益源頭、生存保證。」
白羚恍然大悟︰「我哥原來是這麼想的。你們到底在擔心什麼？」
「在愁可持續經營的問題。只有立足商業地產後期的可持續性經營，建立專業化的運作體系，商業地產才能真正進入良性發展的軌道。尤其是定位！商業地產的定位，決定和影響了項目的規劃設計，需求、招商、業態、經營、服務管理、形象推廣等諸多方面，是一個商業項目運作的前提和保障。商業項目的定位是個綜合協調的過程。包括項目的目標市場定位、業態定位、功能定位、經營定位、招商策略定位、營銷策略定位、項目形象定等，以上幾點相互影響，彼此促進。一個商業項目的定位，應根據自身的特點和優勢，集中力量針對某一特定目標市場開展經營活動，以避免在自身的弱勢上與強有力的對手全面競爭，惟有如此，才能確保銷售之後的經營，使之成為鑫源雲中公司的搖錢樹。」
白羚一臉的驚訝︰「寶貝，你的腦袋里記得住這麼多東西？專業的事情我不懂，你可是策神，還有什麼辦不到的嗎？」
嚴偉峰苦笑︰「作為房地產策劃，什麼都可以策劃，但是消費者的需求是策劃不出來的。老百姓一年逛幾次大商場，買多少東西，那是腰包決定的，不是策劃出來的。而這一點是最要命的。雲中的經濟水平你比我清楚，近幾年全市商業面積增加了好幾倍，消費者還是那些人，收入沒有漲多少，你說能不發愁嗎？」
白羚嘻嘻笑了︰「這事情你們就發愁吧，我是不管了。走吧，咱們去酒店，我哥肯定到了。」
三人幾乎是同時到達呼嘯山莊。
李建軍和嚴偉峰來到茶藝館坐下，服務員剛剛上了茶，建軍就發話道︰「大偉，晶座的定位你是怎麼考慮的？」
嚴偉峰道︰「現在談準確的定位還早點。昨晚我剛剛給劉偉布置了任務，要他做晶座項目周邊的商圈調查和監測。這個還要你和胡昌斌打個招呼，以免引起誤會。」
建軍點頭︰「小事。你不是做過商業調查嗎？還要再做？」
嚴偉峰感覺建軍有些不滿，笑著說道︰「每個人的視點不一樣，看問題的角度也不一樣，對于這樣大的商業項目，慎重一些比較好。商業的本質是追求長久回報，這是商業地產的價值所在，一定要把它做成可以自己運轉產生利潤的東西，而不是做成一個殼賣掉賺取一次性利潤，這才是商業地產的本質。更重要的是商業地產里面鋼筋水泥是沒有一點價值的。不能像住宅一樣，說每平米值多少錢，不能按照地價+建安成本+利潤的公式來計算。
商業的價值是在于現金流、承租能力、購物環境與商品的吸引力。商家不管我們的開發成本是多少錢一平米，而是關注腳下這塊混凝土上一天的現金流是多少？能提供賺錢的現金流，就進駐。像林叔叔的批發市場，剛開始就是一個大院加水泥櫃台，一個攤位卻價值幾十萬。同樣消費者也不會注意這一點，只會關注這里能不能滿足需求。
商業是靠銷售能夠滿足消費者需求的商品來盈利。並且只能根據這個目標進行業態規劃，預先定出來每一平米銷售什麼東西，把業態組織好。哪一個位置創造的現金流高，它的租金就高，銷售價格就最高，什麼地方次一點，租金就低一點，售價也水落船低。
現金流是怎麼計算出來的？取決于不同業態的客戶購買數量、重復購買率、利潤率。比如金銀珠寶首飾這一類價值大的商品，就要對全市的消費進行一個統計評估，以與我們類似的商場的銷售量進行加權平均，人民銀行黃金公司的銷售是不能計算在內，因為它的權威性是我們不可能比擬的。日用品的現金流是核心商圈居民人口的消費量加權平均值。而香煙、礦泉水之類的商品，是方便決定銷量的。
而且還有一個搭配原則。賣珠寶首飾的承租能力很高，而賣香煙、礦泉水的承租能力很低。但是必須要把它們搭配起來，綜合才能創造商業的價值。
剛剛談到的定位，對于開發商而言，其本質就是在上面說的基礎上，運用什麼策略使更多的消費者到這里來購物，使各業態的現金流超過平均值。」