臨海
曾智強接到黃歡的電話匆匆忙忙趕到酒店。進門後問道︰「歡哥，有什麼事情這麼著急？」
黃歡說道︰「有一件大事，我內弟注冊了一個房地產公司，看中了一塊地皮，請你來參謀參謀。看看那塊地怎麼樣？」
曾智強點頭︰「好辦。是哪塊地？」
「解放道願意要公司。」
曾智強點頭︰「好地！那塊地只要價格合適閉著眼都能賺錢。」
黃歡笑了︰「既然這樣，曾總有興趣入股嗎？」
曾智強心里一下子明白了︰這是黃歡要撇開自己單干了。可是沒辦法，自己沒錢。搖頭道︰「我哪來的錢投資。」
黃歡說道︰「這樣吧，你做顧問怎樣？每月5萬元顧問費。可以嗎？」
曾智強笑了︰「歡哥，不要說這話，見外了。」
黃歡笑了︰「交情是交情，生意是生意。何況還不是我自己的。你就開個價吧。」
曾智強笑了︰「不如這樣，你找家代理公司做全程。一開始還不用付錢，待銷售時結算。只是佣金的點位高點。」
黃歡點頭︰「不錯，曾總給推薦一個吧。」
曾智強想了一會︰「我以前的營銷總監孟昭杰注冊了一個代理公司，要不您見一下。」
黃歡心里明白曾智強的意思，心想︰不能太不給他面子，這次已經涮了他，就給他個面子，說道︰「曾總推薦自己以前的部下，肯定錯不了。就請他過來吧。」
孟昭杰不太情願和黃歡這樣的黑道人物打交道，可是曾智強說了，只能硬著頭皮上。稍作準備後就來到黃歡的面前。
客套之後，孟昭杰打開電腦說道︰「黃總，針對您要購買的地塊我做了一個初步的策劃方案，時間倉促，不足之處請黃總指點。」
黃歡笑了︰「孟總不用客氣。您的水準臨海地產圈都知道。公司剛剛組建，已經接了二個項目，佩服。現在我最想知道那塊地到底值多少錢？您能夠解說一下嗎？」
孟昭杰點點頭，想了一會說道︰「黃總，這個地塊佔地面積4萬方，紅線內3.2萬方，容積率2.2，商業建築面積7500方。數據沒錯吧？」（注︰方指平方米。下同。）
黃歡點頭︰「對。很準確。」
「那麼還有一個問題︰這個項目您是要做品牌？還是要利潤？還是銷售速度？」
「這有什麼不一樣嗎？三者全要不可以嗎？」
孟昭杰搖頭︰「以前可以，現在的形式就不可以樂。魚和熊掌不可兼得。」
黃歡笑了︰「理由？」
「做品牌需要您的投入大，為達到效果，保證品牌的延續性，銷售周期就要長；要利潤就需要高價位，不僅僅銷售周期長，還有一個高價位的接受度；要銷售速度就是物超所值。」
黃歡問道︰「您有什麼好建議？」
孟昭杰笑笑︰「我對貴公司不太了解，說不好。」
「這和地價有什麼關系？」
「您做什麼產品決定了您可以接受什麼價位的原材料。比如一塊石頭，您要做藝術品，可能會花一百元；你要是拿它修路，也許就值幾分錢。」
「精闢！我選速度。第一個項目，滾動式發展最重要。」
孟昭杰點頭︰「好，現在經濟大環境很糟糕。連累房地產也是舉步維艱。該項目周邊的項目價位都在五千左右，銷售情況一般。此項目只要做出自己的特色，商業以八千五百元、住宅以五千元的價格銷售沒有問題。」
黃歡點頭︰「確實如此。」
「我們現在就可以用倒推法來計算地價。可售面積（容積率X佔地面積）八萬八千方，商業九千方，總價為七千六百五十萬元。住宅七萬九千方，總價為三億九千五百萬。合計四億七千一百五十萬。利潤率20%、不可預見費3%、稅費12.5%、營銷費用4%、建築管理費2%。這樣下來還剩下二億七千六百萬。」
黃歡听得出了汗︰「這麼多費用？」
孟昭杰笑了︰「大頭還在後面。容積率2.2，說明是小高層。建築成本1500元/平米、乘以建築面積就是約一億三千五百萬。規費及設計費大約400元/平米、約三千五百萬。綠化費用每平米300元/平米、約二千五百萬。剩下的就是地價。大約八千萬。也就是這塊地價格最合理的上限。再高就降低利潤了。」（注︰此公式為真實的房地產估算公式。）
黃歡拍手道︰「孟總真是厲害。這帳算的太精確了。這樣，明天咱們就談談細節，爭取早日把顧問合同簽了。」
孟昭杰點頭︰「謝謝黃總給我公司這次機會。」
「不用謝，這是您的實力。要說謝我要謝謝曾總給我推薦了你。」
孟昭杰從黃歡的公司出來後和曾智強一起吃晚飯的時候表示擔心黃歡的身份。
曾智強說道︰「這倒不必。只要我們做的好，黃歡不會耍賴。黑社會不都是那種賴皮的人。暴力只是手段，他們還是要靠這生意賺錢。黃歡是有名的仁義，就是要更多的人能夠和他合作，使他由黑變白。」
孟昭杰點頭︰「我明白了。」
曾智強又說道︰「還有，要在社會上混，尤其是房地產這行，與黑社會打交道這一關是必須要過的。躲避不是好辦法。」