劃分、優先、定位也就是目前十分流行的STP理論。
劃分即市場細分（Segmentaion），優先即目標市場選擇（Targeting），定位（Positioning）
市場細分。其做法是按不同的細分變量將市場劃分為不同的顧客群。
理論上講，只要有兩個以上的購買者，都可以細分為若干子市場。這樣做有利于企業發現最好的市場機會，用最少的經營費用、精力、付出取得最大的經營效果。
第一企業可以按照目標市場需要變化，及時地、正確地調整產品結構，使產品適銷對路；
第二企業可以相應地、正確地調整和安排分銷渠道、廣告宣傳等，使產品能順利地、迅
速地送到目標市場；
第三企業還可以集中使用人力、物力、財力，使有限的資源集中使用在「刀刃」上，從而以最少的經營費用取得最大的經營效益。
劃分標準︰地理、人口特征、心理特征、行為特征。
目標市場選擇。即制定衡量細分市場吸引力的標準，選擇一個或幾個要進入的市場。
市場細分揭示了公司面臨的細分市場的機會。接著便對這些細分市場進行評估，並應確定準備為哪些細分市場服務。
三個要素︰細分市場的規模與發展；細分市場結構的吸引力；公司的目標和資源。
定位。即確定企業的競爭地位及其向每個目標市場提供的產品。即根據目標客戶群體的需求特點使產品在目標客戶心目中建立特定位置、公認形象的活動過程。
可是現在營銷界某一區域特別是房地產營銷對STP營銷理論卻是如此評價︰定位P被ST了。對中國股民來說，ST可不是什麼好東西。
這樣說的理由是︰目標市場不是由我們的思維來劃分的，而是由客戶的認知所決定的。直白的說就是你的產品特性首先要得到客戶的認同才可以。但是現在房地產市場的同質化非常嚴重，不是我們玩個文字游戲就能夠把客戶區分開的。
舉例說明這個問題。先解釋一下︰這個例子是某個房地產網站上的資料，其目的是吹噓某代理公司營銷能力高，用STP營銷戰略成功售罄項目。
具體例子︰某四線城市一個項目，位于城市南部，附近樓盤以AA山莊為主，經多年的開發，該地段已聚集相當的人氣和居住知名度；該地段臨近商業繁華地帶，電腦城、家具城、水果批發市場、服裝批發市場薈萃于此。
經過對市場細分的研究，從消費群體追求利益的行為出發，界定出該項目的目標消費群及其市場特征是︰區域內服裝市場業主、果品批發市場業主、電腦大市場業主、通訊市場業主、南區附近購房者、以及自身具有文化藝術氣質的經濟能力較強的階層為主體消費群體；潛在消費群體的年齡大約在35歲到55歲之間；家庭結構已進入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大；他們追求高檔次的住宅小區，追求品位，但同時他們又是商人，有著強烈的「物有所值」消費心理。
同時，根據市場調查，細分出市場消費者的購房傾向和要求，具體包括︰環境規劃的高標準，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規劃時要有超前意識，使小區更具現代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流；潛在業主們的消費傾向于入住全封閉式的小區；高綠化率；小區及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等一應俱全；對物業管理的要求較高，希望提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等)。把選定的細分市場與開發產品比較發現，小高層和聯排別墅的產品形式基本符合以上細分市場的需求。
在選擇目標市場以後，策劃中心對目標市場進行預測，匯總調查資料和數據，設計出預測市場發展趨勢的12個問題，並進行問卷咨詢，信息反饋後再進行下輪的咨詢，然後對預測結果進行統計分析，最終確定了細分市場以及相關概念為︰各種專業市場的業主或經營者、自身具有文化藝術氣質、經濟能力較強的階層；與之相適應的產品定位為︰優良的居住環境和自然山水，濃郁的藝術氛圍，精良的物業管理，高檔的建築形式(小高層和聯排別墅)。
確定了產品以後，營銷策劃的重要內容是尋找項目的核心價值，從而在目標用戶中確立與眾不同的市場地位。首先，該項目的核心價值定位是打造「都市文化藝術之都」——該項目是這個城市有藝術修養的、有文化品位的、向往藝術的人的部落。其次確定了以「家在身旁」作為項目的另一個價值點，項目毗臨電腦城、手機大市場、家具城、水果批發大市場、服裝批發市場，在此工作的人勞累了一天後就不需匆匆往家里趕，因為家就在身旁。階層居住區概念是本案的核心價值。